Location meubléelocation meublée

Un logement qualifié de meublé correspond à un logement d’habitation suffisamment équipé, où l'on peut vivre sans amener ses propres meubles. Le logement doit être paisible, meublée et décent.

Outre l'impôt sur le revenu, les revenus issus de la location meublée (BIC) sont soumis au titre des revenus du patrimoine à la CSG CRDS à un taux de 17,2%.

La location en meublée – régime de TVA

En principe, le régime de TVA de la location meublée (en LMNP ou LMP) est l’exonération de TVA pour tous les loyers perçus.

Par exception, il existe des cas où la SCI peut tout de même être assujettie à TVA :

  • Pour les prestations d’hébergement dans des hôtels ou des résidences de tourisme classées
  • Pour les prestations d’hébergement dans des conditions proches de l’hôtellerie : si le loueur propose des services tels que le petit déjeuner, le linge de maison, le nettoyage régulier des locaux ou un service de réception des clients alors l’exonération n’est plus valable et la SCI doit être assujettie à TVA.

Par contre, si le propriétaire loue un local professionnel aménagé, il doit soumettre ses loyers à TVA s’il dépasse le seuil de la franchise en base (32 900 € pour les locations assimilées aux prestations de service et de 82 200 € pour les locations relevant du même seuil que les ventes).

LMNP

La location meublée en non professionnelle désigne un propriétaire bailleur et non une société. Ce propriétaire loue un ou plusieurs biens en meublés avec des recettes locatives inférieures à 23 000 € ou ne dépassent pas la moitié des revenus globaux du propriétaire. Pour les recettes locatives, il faut prendre en compte les charges locatives refacturées et les indemnités d’assurance perçues si le locataire fait défaut.

La location meublée non professionnelle est considérée comme une activité commerciale et sera donc considéré comme un revenu commercial et non comme revenu foncier. Le propriétaire sera soumis, dans certains cas, à la CFE, la taxe d’habitation et la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Les biens loués en LMNP entrent dans le calcul de l’assiette de l’IFI.

Micro

Si les recettes locatives ne dépassent pas le seuil de 70 000 €, le LMNP est soumis au régime micro. Il devra uniquement indiquer le montant des recettes perçues sur la déclaration de revenus 2042 C dans la rubrique BIC. Ensuite un abattement de 50% sera appliqué sur le montant des recettes pour calculer la base d’imposition sur la tranche marginale. Par exception, les LMNP qui louent des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme auront un abattement de 71% jusqu’à 170 000 € de recettes locatives.

Réel BIC

Le passage au réel meublé permet de ne pas payer d’impôt ni de contributions sociales sur les loyers issus des locations meublées et saisonnières.

Le principe est simple : le(s) bien(s) immobilier(s) en meublé ou saisonnier sont amortis comptablement grâce au régime du réel.

Les amortissements comptables sont déduits fiscalement des loyers. Il s’agit de charges non décaissées, c’est-à-dire que ces charges d’amortissements comptables ne sont pas payées (à la différence des travaux, des frais bancaires, etc.).

Vous déduisez donc fiscalement des charges non décaissées.

La validation des comptes par un visa fiscal permet, aux loueurs qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert-comptable dans la limite de 915 €. Le visa fiscal permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif.

Dans ce régime, vous devez transmettre une déclaration 2031 puis reporter les montants sur votre déclaration de revenus 2042 PRO.

Régime d’imposition des plus-values

La LMNP est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est donc calculée comme si le bien avait été loué nu, sans tenir compte des amortissements pratiqués.

LMP

Si un propriétaire de logement meublé mis en location souhaite bénéficier du régime Loueur Meublé Professionnel, il doit cumuler les critères suivants :

  • Des recettes de location meublée annuelles supérieures à 23 000 €,
  • Ces recettes de location meublée excèdent la moitié des revenus globaux du propriétaire,
  • Le propriétaire doit s’inscrire au registre du Commerce et des Sociétés en loueur professionnel.

Pour les recettes locatives, il faut prendre en compte les charges locatives refacturées et les indemnités d’assurance perçues si le locataire fait défaut. La location peut être saisonnière si elle respecte les conditions énoncées.

Attention, l’activité de chambre d’hôtes comportant des prestations de services (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, …) relève du régime de la para-hôtellerie et non du loueur meublé.

La location meublée professionnelle est considérée comme une activité commerciale et sera donc considéré comme un revenu commercial et non comme revenu foncier. Le propriétaire sera soumis, dans certains cas, à la CFE, la taxe d’habitation et la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Régime d’imposition des plus-values

La LMP est soumis au régime des plus-values professionnelles. Elles seront donc exonérées d’impôt si le local est loué depuis au moins 5 ans et si les recettes des 2 dernières années de location n’a pas été supérieur à 90 000 €. Une exonération partielle est possible si les recettes ont été entre 90 000 € et 126 000 €.

Pour les LMP, les plus-values réalisées sont soumises au cotisations RSI même si elles sont exonérées d’impôt.

Micro-entreprise

Si les recettes locatives ne dépassent pas le seuil de 70 000 €, le LMP est soumis au régime micro. Il devra uniquement indiquer le montant des recettes perçues sur la déclaration de revenus 2042 C dans la rubrique BIC. Ensuite un abattement de 50% sera appliqué sur le montant des recettes pour calculer la base d’imposition sur la tranche marginale. Par exception, les LMP qui louent des chambres d’hôtes ou des meublés de tourisme auront un abattement de 71% jusqu’à 170 000 € de recettes locatives.

Régime simplifié ou régime réel

Si les recettes locatives dépassent le seuil de 70 000 €, le LMP passe au régime réel. Il peut également opter pour ce régime si ces recettes sont inférieures.

Dans le régime réel, il sera possible de constater un déficit et de l’imputer sur le revenu global. Les déficits créés par des charges engagées avant le démarrage de la location peuvent être imputés par tiers sur le revenu des 3 premières années de location. Les charges déductibles du résultat fiscal sont notamment :

  • frais d'établissement (frais de notaire, de constitution de société, par exemple)
  • frais d'entretien et de réparation,
  • impôts locaux,
  • frais de gestion et d'assurances,
  • intérêts d'emprunt,
  • charges de copropriété,
  • amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, soit un taux compris entre 10 % et 20 % par an).

La validation des comptes par un visa fiscal permet, aux loueurs qui font moins de 32 900 € de recettes annuelles et qui payent de l’impôt sur le revenu, de bénéficier d’une « réduction d’impôt pour frais de comptabilité » pouvant aller jusqu’à 915 €. La réduction d’impôt prend en charge 2/3 des honoraires de l’expert-comptable dans la limite de 915 €. Le visa fiscal permet également d’éviter que le résultat fiscal du loueur soit majoré de 25% lorsqu’il est positif.

Le LMP peut imputer les déficits constatés sur l’ensemble de ses revenus. Cependant, cet avantage est fortement amoindri par l’impossibilité de constater les déficits fiscalement déductibles provenant de la déduction des amortissements.

Par ailleurs, le statut LMP amène à avoir, en principe, une protection sociale par le biais du RSI. Les cotisations dues sont en général de 35% du résultat fiscal. Lorsque celui-ci est nul ou déficitaire, le LMP sera imposé forfaitairement. Ce forfait sera d’environ 500 € pour un LMP qui a une autre activité salariée ou de 1 500 € dans le cas contraire. Cela permettra au LMP d’avoir une couverture d’assurance maladie.