L'activité

Que retrouve-t-on comme régime fiscal et comme option ?

Quand on décide d'investir dans un bien, on peut décider de le louer par la suite soit en location nue soit en meublé. Selon ce choix, plusieurs options sont possibles au niveau de son statut.

Vous avez le choix suivant votre cas entre la SCI à l'IR ou l'IS, la LMNP ou LMP (micro ou option au réel).

On peut louer en meublé sur une SCI, en revanche, si cela relève d’une activité habituelle et/ou si cela représente plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, celle-ci est automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Tendances actuelles du métier, notre savoir-faire

Pour se déclarer au régime micro, il vous suffit de remplir le formulaire POi de déclaration de début d’activité, dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité.

Il vous faudra ensuite compléter le formulaire 2042 C PRO au moment de votre déclaration de revenus, en renseignant le montant total de vos recettes perçues sur l’année fiscale concernée.

La location d'un logement en meublé peut être considérée soit comme une activité professionnelle à part entière (Location d'un Meublé Professionnel), soit comme un complément de revenu personnel (Location d'un Meublé Non Professionnel).

La location nue n'est pas spécifiquement règlementée et encadrée, les revenus dégagés par le propriétaire sont considérés comme des revenus fonciers.

Un logement qualifié de meublé correspond à un logement suffisamment équipé, où l'on peut vivre sans amener ses propres meubles. Il est donc à usage d'habitation.

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile ayant pour objet la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut au moins deux associés qui sont responsables indéfiniment des dettes de la société.

Il est important de faire une simulation à court mais aussi à long terme. Ainsi, que votre objectif soit la revente, la conservation ou l'agrandissement de votre parc immobilier, votre simulation doit prendre en compte ces aspects. Compta&Experts vous propose une simulation complète pour faire votre choix en toute connaissance de causes.

Les atouts Compta&Experts

Etablissement de vos quittances de loyer avec notre module spécifique
Compta&Experts vous accompagne au quotidien
Simulation à court et long terme de votre investissement pour chaque régime et option

Fonctionnement

Loueur Meuble Professionnel

Si le propriétaire souhaite bénéficier du statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le cumul des 3 critères suivants est obligatoire :

  • la location du meublé doit engendrer des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros,
  • les recettes issues de la location doivent excéder la moitié des revenus du foyer fiscal (soumis à l’impôt sur le revenu),
  • le loueur doit s’inscrire au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Qualification du logement meublé

Pour être qualifié de logement meublé, la loi a prévue des normes à respecter. Un logement meublé doit être :  

  • décent (pas de risque pour le locataire, doté d'une surface habitable, l'équipement le rend à usage d'habitation),
  • meublé (suffisamment équipé pour que le locataire vive avec ses seuls effets personnels),
  • paisible (le propriétaire ne doit pas troubler la vie du locataire en lui imposant ou interdisant certains choses).

Intérêts de la création d'une SCI

La création d'une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et présente plusieurs intérêts :

  • elle se transmet plus facilement que ce soit pour les héritiers, ou les repreneurs,
  • la mise à l'abri des locaux en cas de procédures collectives,
  • trouver plus facilement des repreneurs en dissociant le patrimoine d'exploitation du patrimoine immobilier.

Règlementation en loueur meublé (professionnel ou non professionnel) :

Le régime micro vous accorde un abattement forfaitaire de 50% (71% s’il s’agit d’un meublé de tourisme). Le régime réel vous permet d’amortir la valeur du bien et de passer en charge tous les frais liés à l’activité (charges de copropriété, assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…).

Concernant l’amortissement, vous pouvez envisager l’option Censi-Bouvard qui n’est possible que pour l’acquisition d’un bien neuf lié à un bail commercial. Cette option vous octroie des réductions d’impôts. En revanche, le résultat fiscal devient positif après seulement quelques années.

L’amortissement classique ne permet pas de bénéficier de réduction d’impôt mais permet d’avoir un résultat comptable négatif et de ne pas être imposable pendant un certain temps.

Les revenus issus des locations meublées, location saisonnière de courte ou longue durée, location de vacances, résidence secondaire louée quelques semaines dans l’année, gites ruraux ou de meublés classés tourisme sont imposés sur votre Tranche Marginale d’Imposition et également aux Contributions Sociales (CSG, CRDS, RSA) au taux de 17,2%.

Pour les propriétaires de location meublée au régime du réel simplifié, en passant par une société d’expertise-comptable ainsi qu’en optant pour le visa fiscal, les frais d’expertise-comptable sont remboursés en réduction d’impôt sur le revenu à hauteur des 2/3 (plafonné à 915 €).

L’activité de loueur en meublé est, sur le plan fiscal, une activité commerciale (bien que civile sur le plan juridique). En conséquence, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (bénéficies industriels et commerciaux) et non dans les revenus fonciers.

Règlementation en SCI

Vous avez le choix de soumettre ou non la SCI à la TVA. Dans tous les cas, les locaux à usage d’habitation sont exonérés de TVA. Vous avez donc intérêt à opter pour la TVA si vous louez des locaux commerciaux car vous pourrez déduire la TVA sur les charges grevant votre activité.

L’option pour la TVA se fait au niveau de la SCI et par lot. Une SCI peut être assujettie à la TVA mais pas nécessairement sur tous les immeubles qu’elle détient.

Le choix d'opter pour l'IS est irrévocable. Il ne sera pas possible de revenir à l'IR par la suite.

La SCI à l'IR n'est pas tenue de déposer ses comptes chaque année au greffe au contraire de la SCI à l'IS.

La plus-value est exonérée de l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention, avec un abattement progressif au-delà de la 5ème année de détention. Vous profiterez d'une exonération totale des droits sociaux au-delà de la 30ème année.

Spécificités comptables, fiscales et sociales

Quels sont les enjeux de comptabilisation sur cette catégorie de métier ?

Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers (qui déposent, chaque année une déclaration 2072) et dont les associés sont des personnes physiques peuvent tenir une comptabilité de trésorerie.

La tenue d’une comptabilité pour une SCI va permettre de rendre opposable le compte courant à l’administration fiscale et aux autres associés (en cas de cession ultérieure des parts sociales, le compte courant est valorisé à part). De plus, le capital d’une SCI pouvant être libéré de manière différée, la comptabilité permettra de suivre avec précision les droits et les apports de chaque associé.

Pour la SCI à l'IS, on applique les règles de la comptabilité commerciale complète.

Quelles sont les taxes dues par cette catégorie de métier ?

Une liasse fiscale est due par toutes les sociétés. De plus, les sociétés à l'IS devront s'acquitter de cette taxe.

Les autres déclarations et taxes à payer sont les suivantes : CFE, CVAE, DAS 2.

La liasse fiscale 2031-2033 est à établir pour les loueurs meublés professionnels ou les LMNP avec l'option réel. Une liasse 2072 est due pour les SCI à l'IR. Pour les SCI à l'IS, nous aurons une liasse 2065 avec les compléments soit 2033 si régime simplifié, soit 2050 si régime normal.

Gestion et stratégie spécifique

Les indicateurs à privilégier dans le suivi de cette activité sont les suivants

  • La simulation à court terme permet de planifier votre imposition année après année
  • La simulation à long terme permet d'opter pour une stratégie fiable sur la durée et d'éviter les surprises
  • Le suivi de vos revenus permet de réviser éventuellement votre stratégie de location

Pour quelle raison ces indicateurs sont intéressants à suivre ?

L'investissement dans des biens immobiliers est un engagement important en terme financier mais également de temps.

Il est donc nécessaire de savoir exactement où nous mène cet investissement et quel intérêt vous en retirez.

Pour cela, les simulations à court et long terme vont vous permettre d'élaborer, avec votre collaborateur dédié, une stratégie cohérente sur vos investissements pour un gain maximisé suivant vos objectifs.

Nos dernières actualités

Location meublée

Un logement qualifié de meublé correspond à un logement d’habitation suffisamment équipé, où l'on peut vivre sans amener ses propres meubles. Le logement doit être paisible, meublée et décent.

Location logement vide

Les propriétaires louant des logements vides sont soumis au régime des revenus fonciers.

SCI

La SCI est une structure d’investissement sous forme de société. Ce type de structure est considéré comme l’un des plus avantageux en matière d’investissement immobilier même s’il connaît quelques inconvénients et spécificités.